cosa si paga per registrare un contratto di locazione

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Il regime fiscale più conveniente se si vuole dare in affitto un immobile.

Per incrementare il proprio reddito annuale, concedere in affitto un immobile di proprietà è certamente una buona idea in modo da percepire un canone di affitto di diverse migliaia di euro a seconda del luogo in cui si trova l’immobile e delle condizioni del contratto posto in essere con l’affittuario.

Tuttavia, affittare un immobile comporta anche dei costi, in quanto sul canone annuo si paga l’imposta di registro. Da qualche anno però è prevista la possibilità, al ricorrere di determinate condizioni, di optare per il regime fiscale denominato “cedolare secca”. Quanto costa registrare un contratto di affitto con cedolare secca e quanto si risparmia rispetto al regime fiscale ordinario rappresentano gli interrogativi principali a cui daremo risposta in questo articolo.

Quanto costa registrare un contratto di affitto col regime fiscale ordinario?

Per concedere in affitto un immobile di proprietà ad un altro soggetto, occorre stipulare un contratto che deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, che calcolerà l’imposta di registro da versare e ne richiederà il pagamento.

Su un immobile dato in affitto per uso abitativo è richiesto il 2% del canone annuo a titolo di imposta di registro. Quindi, ad esempio, con un canone annuo pari a 5.400,00 euro (450,00 euro per i 12 mesi dell’anno) l’imposta di registro dovuta sarà pari a 108,00 euro per ogni anno di durata del contratto di affitto.

Inoltre, per ogni copia da registrare, è dovuta l’imposta di bollo pari a 16,00 euro ogni 4 facciate scritte del contratto.

La cedolare secca 

Col regime facoltativo denominato “cedolare secca” non si paga l’imposta di registro nè l’imposta di bollo.

È possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie, e quindi bisogna pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo dovute, le quali non saranno più rimborsabili.

Chi può scegliere la cedolare secca?

Possono scegliere il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà oppure del diritto di usufrutto (che consiste nel diritto dell’usufruttuario di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto denominato nudo proprietario) che non danno in affitto l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni, ma soltanto per uso abitativo.

Quanto costa registrare un contratto di affitto con la cedolare secca?

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di affitto annuo stabilito dalle parti.

È prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di affitto a canone concordato, cioè quei canoni che prevedono che il costo dell’affitto sia fissato secondo quanto previsto dagli accordi locali delle organizzazioni della proprietà edilizia e delle organizzazioni degli affittuari maggiormente rappresentative.

Il vantaggio della cedolare secca è costituto dal fatto che il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo.

Se nel 2019 hai conseguito redditi d’impresa pari a 20.000,00 euro e redditi fondiari per aver dato in affitto un immobile di tua proprietà pari a 5.400,00 euro, aderendo alla cedolare secca, l’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) che dovrai versare verrà calcolata solo sui 20.000,00 euro. Infatti, ai 5.400,00 derivanti dal canone di affitto annuo verrà applicata l’aliquota del 10% (quindi pagherai 540,00) se trattasi di canone concordato, altrimenti l’aliquota applicata sarà del 21% (quindi pagherai 1.134,00 euro).

Peraltro, sul reddito escluso dall’Irpef non si pagheranno nemmeno le addizionali regionali e le addizionali comunali dell’Irpef, oltre a non pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo sulle annualità successive, le proroghe e le risoluzione del contratto di affitto.

Quando conviene e quando non conviene applicare la cedolare secca?

La cedolare secca conviene sicuramente ai proprietari che hanno altri redditi sottoposti al pagamento dell’Irpef, come si evince dall’esempio suesposto.

Occorre evidenziare che con la cedolare secca il vantaggio per l’inquilino è quello di avere la certezza di non subire aggiornamenti del canone di affitto sulla base dei dati Istat per tutto il periodo di durata dell’affitto.

Dunque, il regime della cedolare secca potrebbe non essere molto conveniente all’affittante quando si prevede un aumento dell’inflazione durante il periodo di validità del contratto o magari non si hanno altri redditi oltre a quelli provenienti dall’affitto di uno o più immobili.

Quanto dura l’opzione della cedolare secca?

L’opzione della cedolare secca comporta l’applicazione delle regole previste per questo regime fiscale per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga).

L’affittante può comunque revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile rientrare nel regime della cedolare secca nelle annualità successive alla revoca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, laddove sia dovuta.

Di Vincenzo Delli Priscoli

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