cosa si paga quando si compra una casa

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Quali tasse devi pagare quando compri casa? Rispondere a questa domanda è molto importante, per giungere all’atto della compravendita con un’idea molto precisa di quali costi dovrai sostenere, oltre al prezzo della casa, la parcella del notaio e l’eventuale commissione dell’agenzia immobiliare. 

Il calcolo delle imposte da pagare quando si compra casa varia a seconda di una serie di elementi, ad esempio se chi vende è un privato o un’impresa costruttrice. 

Un elemento particolarmente importante è la differente tassazione a cui è assoggettato l’acquisto della prima casa, che gode, infatti, di una serie di agevolazioni fiscali. 

Cerchiamo di approfondire, limitandosi all’acquisto di una casa a scopo abitativo, basandoci sulle informazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate

Di cosa parliamo in questo articolo

Su quale valore si calcolano le imposte?

Come spiega l’Agenzia delle Entrate, le imposte da pagare quando si compra una casa variano a seconda del valore dell’immobile preso in considerazione. 

Infatti, per la vendita di immobili a uso abitativo residenziale e non commerciale o professionale, è possibile richiedere, in fase di rogito notarile, di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anziché sul corrispettivo pagato. 

Questo perché l’acquisto della casa è esente IVA, ma assoggettata alla cosiddetta imposta di registro al 9%.

Quando, invece, la vendita della casa è soggetta a IVA la base imponibile è costituita dal prezzo della cessione.

Quando si applica l’IVA?

Si applica l’IVA sulla vendita di un immobile in due casi, che indichiamo di seguito:

  • vendite effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento, oppure anche dopo i 5 anni se il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita);
  • vendite di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita).

Quali tasse si pagano per la registrazione del contratto preliminare?

Il contratto preliminare deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione, 30 se ad effettuarlo è un notaio. 

Per la registrazione è previsto il pagamento delle seguenti imposte: 

  • l’imposta di registro di 200 euro; 
  • l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. Laddove si trattasse di atto pubblico o scrittura privata autenticata, si paga un un bollo fisso di 155 euro;

Se il preliminare prevede il versamento, da parte dell’acquirente, di un anticipo, allora si deve pagare una imposta di registro – che sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita – pari: 

  • allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
  • al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

Se l’immobile venduto è soggetto a IVA, invece, si segue questo schema: 

  • il versamento di un acconto va fatturato con addebito dell’Iva, con una imposta di registro fissa di 200 euro;
  • la caparra confirmatoria non è soggetta a Iva. In questo caso di paga l’imposta di registro proporzionale pari allo 0,50%.

Quali tasse da pagare quando si compra casa da un’impresa?

Se la casa viene acquistata da un’impresa costruttrice, le tasse da pagare sono le seguenti: 

Esente Iva:

  • l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Vendita soggetta a Iva (nei casi indicati prima):

  • Iva al 10% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, se non si tratta di acquisto di prima casa;
  • Iva al 22% per immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
  • imposta di registro fissa di 200 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • imposta catastale fissa di 200 euro.

Quali tasse da pagare quando si compra casa da un privato?

Se si acquista una casa da un privato, le tasse da pagare sono le seguenti: 

  • imposta di registro proporzionale del 9%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Di fatto, come puoi notare, sono le stesse imposte previste per l’acquisto di una casa da un’impresa in regime di esenzione Iva. 

Attenzione, però. Come sottolinea l’Agenzia delle Entrate, in entrambi i casi l’imposta di registro proporzionale del 9% non può essere inferiore ai 1000 euro, ad eccezione di un eventuale scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra quando è stato registrato il contratto preliminare.

Tasse da pagare in assenza di agevolazioni prima casa

Quindi, volendo fare un rapido riepilogo delle tasse da pagare per l’acquisto di una casa in assenza delle agevolazioni prima casa, può tornare utile questo pratico schema dell’Agenzia delle Entrate. 

tasse acquisto casa

Vediamo, ora, quali sono le tasse da pagare quando si compra la prima casa. 

Quali tasse da pagare in caso di acquisto prima casa

Come abbiamo più volte accennato, sono previste delle agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa. 

Eccole: 

Esenzione Iva:

  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anche in questo caso non può essere inferiore ai € 1000);
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro

Vendita soggetta a Iva:

  • Iva ridotta al 4%;
  • imposta di registro fissa di 200 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • imposta catastale fissa di 200 euro.
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Insomma, il risparmio è evidente, e si applica alle imposte non fisse, quindi l’imposta di registro proporzionale e all’Iva. 



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